재개발 지역의 수익률이 궁금하신가요? 여기 계산 방법을 알려 드립니다.

안녕하세요 도시남자 도남입니다.

제가 매주 토요일마다 임장을 다니고 있는데요

거기에는 나름 준고수분들이 많이 있습니다.

현재 주로 다니는 지역이 재개발 지역들인데요.

저는 아직 재개발 공부는 되어 있지 않은 상태라

생소한 것들이 많이 있습니다.

같이 대화를 나누는 그룹톡에서 해당 물건에 대한

수익률에 대한 표를 공유해주셔서

봤더니 모르는 내용이 수두룩 하였어요.

그래서 오늘은 이 부분에 대한 계산법과 각 해당 요소들이 무엇을 얘기 하는 것인지

한번 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

먼저 수익률을 어떻게 계산하시는지에 대해서

공유해주신 표를 보도록 하겠습니다.

내용과 비용은 공개처리를 할 수 없는 부분은 양해 부탁드립니다.

내용을 보시면 알듯 말듯 합니다.

그래서 각 용어들의 대한 정리와 대충 계산하는 방식에 대해서

한번 알아보도록 하겠습니다.

“이주비 대출” 같은 경우는 기존에 제 블로그 포스팅을 보면 알수 있는 부분이라 생략하도록 하겠습니다. 궁금하신 사항은 https://waraeconomy.tistory.com/168 이 포스팅에서 참고 하시면 좋을 것 같습니다.

다른 부분은 목록으로 유추 해 볼 수 있어서 이해가 가는데 개인적으로는 “감정가”, “비례율”, “권리가액”, “조합원분양가” 정도가 궁금한 내용입니다.( 더 궁금하신 사항이 있으시면 댓글로 말씀해주시면 포스팅 하도록 하겠습니다.)

 

하나씩 알아보도록 하겠습니다.

<감정가>

• 감정가는 감정평가사에 의해 조합원들이 가지고 있는 재산이나 권리에 대한 평가액을 말합니다. 다른 표현으로 감정평가액이라고도 합니다. 감정가가 필요한 이유는 재건축이나 재개발 사업 대상 지역 주민들, 즉 조합원들이 소유한 주택이자 대지를 평가해 이를 바탕으로 보상이 이뤄지기 때문입니다. 주의하셔야 될 점은 감정가 그대로 보상을 받는 것은 아닙니다. 실제 보상을 받는 금액은 감정가에 비례율을 곱해 나온 권리가액입니다. 결국엔 전부 정리가 되긴 하네요 하나씩 따로 알아보도록 하겠습니다.

 

<비례율>

• 재건축 재개발 사업성을 나타내는 지표로, 개발이익률 이라고 볼 수 있습니다. 이 비례율은 종후자산평가액(조합이 얻게 될 총수입)에서 총사업비를 뺀 금액을 총종전평가액(조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들의 평가액 총합)으로 나눈 뒤 100을 곱하면 구할 수 있습니다. 따라서 비례율이 100%라는 의미는 사업이익이 조합원 전체 감정평가액과 같다는 얘기입니다. 결국에는 재개발을 하면 아무 이익이 없다고 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 보통 100%가 넘어야 사업성이 있다고 판단할 수 있습니다.

 

<권리가액>

• 권리가액은 감정가에 비례율을 곱한 금액입니다. 즉 재개발이나 재건축 사업이 진행될 때 내가 가진 부동산 가치를 금액으로 산정한 것으로, 이 권리가액이 실제 조합원이 보상받는 금액이 되는 것입니다. 예를 들어 아파트 조합원 분양가가 10억인데 권리가액이 9억이라면 1억을 추가로 부담(추가분담금)해야 새 아파트를 분양 받을 수 있습니다.  반대로 권리가액이 11억일 경우에는 조합원 분양가보다 더 높아 1억원을 되돌려 받게 되는데요. 이 금액을 청산금이라고 합니다.

 

추가적으로 정리를 좀 하기 위해서 조합원 분양가와 일반 분양가에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

보통 재건축 이나 재개발 사업을 보면 조합원 분양가와 일반 분양가가 따로 책정이 되는 경우가 일반적입니다. 조합원 분양가는 조합원들에게 분양하는 아파트의 분양 가격이고, 일반 분양가는 조합원들에게 분양하고 남은 아파트를 일반인들에게 분양할 때 책정된 아파트의 분양 가격입니다.

사업성에 따라 달라지겠지만 일반 분양가 보다 조합원 분양가가 10~20% 가량 저렴한게 일반적입니다. 또한, 일반 분양 물량이 많아질수록, 일반 분양가가 높아질수록 조합원의 이익이 그만큼 커지기 때문에 조합원의 분양가는 낮아지게 됩니다.

마지막으로 내용은 없지만 알아두면 좋은 현금청산과 재건축 초과이익 환수제에 대해서 간략하게 설명하고 마무리 하도록 하겠습니다.

 

<현금청산>

• 조합원의 자격이 미달되는 경우, 조합원 분양신청을 하지 않은 경우, 조합원의 자격을 포기하는 등의 이유로 새아파트 입주권리 대신 현금으로 보상받는 것을 말합니다. 경우에 따라서는 본인은 입주권리를 원하지만 조합원의 자격조건에 미달되어서 입주권리를 박탈당하고 현금청산이 되는 경우도 있기 때문에 항상 자세한 확인이 필요합니다.

 

<재건축 초과이익 환수제>

• 재건축을 통해 조합원들의 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익 금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도로, 재건축 아파트의 급격한 가격상승을 막기위해 2006년에 도입되었으며, 2012~2017년까지 유예됐다가 다시 부활하였습니다. 관련해서는 따로 한번 포스팅을 하겠습니다.